「2025年10月」の記事一覧（7件）
カテゴリ：桑名市で不動産売却 / 投稿日付：2025/10/31 15:26
◎桑名市で相続不動産を売却する方法
1. 相続不動産売却の全体像
相続で取得した不動産を売却する場合、一般の不動産売却よりも手続きが複雑です。
なぜなら、名義人が亡くなっているために所有権を一旦相続人に移す必要があること、そして相続人が複数いる場合に意見をそろえなければならないことがあるからです。
桑名市内でも、親の土地・建物を相続したが遠方に住んでいて管理できない、空き家になってしまった、相続人間で使う予定がない、というケースが多く見られます。
こうした場合、「相続登記 → 売却準備 → 売却活動 → 税務処理」という順番で進めます。
以下、それぞれの段階を詳しく説明します。
2. 相続登記を行い、名義を相続人へ変更する
（1）なぜ相続登記が必要なのか
被相続人（亡くなった方）の名義のままでは、不動産を売ることができません。
したがって、まずは相続人名義に変える「相続登記（名義変更）」を行います。
2024年4月から、相続登記は義務化されています。
相続を知った日から3年以内に申請をしないと、過料（最大10万円）となる可能性があります。
したがって、売却を考える場合は早めの登記が必要です。
（2）相続登記に必要な主な書類
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
・相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明
・固定資産評価証明書（桑名市役所税務課で取得可能）
・遺言書、または遺産分割協議書
・登記申請書
登記の申請先は、津地方法務局桑名支局（桑名市中央町）です。
司法書士に依頼すれば、数万円〜十数万円で代行してもらえます。
当社にて提携司法書士のご紹介も可能ですので、お気軽にお申し付けください。
3. 遺産分割協議で誰が売却権限を持つかを決める
相続人が複数いる場合、全員の同意がなければ不動産を売却できません。
まずは、誰が売却を担当するか、売却代金をどのように分配するかを話し合いましょう。
話し合いの結果は「遺産分割協議書」として文書化し、相続人全員が署名・押印します。
この書類は、相続登記にも、売却時の証明書類としても必要です。
桑名市でも、相続人が兄弟姉妹・甥姪などに広がるケースが多く、話し合いが難航することがあります。その場合は、司法書士・弁護士などの専門家を交えて調整するとスムーズです。
4. 不動産の現状確認と査定依頼
相続登記が済んだら、次に物件の現状を確認し、売却準備を行います。
（1）現地確認のポイント
・建物の老朽化、雨漏り、シロアリ被害の有無
・隣地との境界線（杭・フェンス等）の確認
・接道状況（公道か私道か、幅員は十分か）
・登記簿面積と実測面積の相違
桑名市では古い住宅地（例えば新西方・星川・大山田など）では境界の不明確な土地も多く、測量を依頼するケースも増えています。境界が不明確なままだと、売却契約が遅れることがあります。
（2）不動産査定を依頼する
査定とは「売却できるであろう価格の目安」を出すことです。
査定方法には「机上査定（簡易）」と「訪問査定（詳細）」があります。
桑名市では、地元市場を熟知した不動産会社への依頼が重要です。
☆当社が桑名市の不動産売却に強い理由
・桑名市に根ざした営業で、地元の売却事例を多数保有
・センチュリー21という全国規模のネットワークを活かした販売戦略・相続・空き家・住み替えなど事情別の売却に対応。
・無料査定・秘密厳守・税務相談にも対応。
初回相談では、物件の概要（所在地・面積・築年数など）をお伝えいただくだけで概算査定も可能です。
訪問査定では現地を見て、建物の状態・接道状況・市場動向を踏まえて正確な価格を提示させていただきます。
5. 売却方法を選ぶ（仲介か買取か）
相続不動産の売却方法には大きく2種類あります。
それぞれのメリット・デメリットを理解して選択します。
（1）仲介による売却
最も一般的な方法で、不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう形です。
メリット
・市場価格より高い価格で売却できる可能性が高い
・広く広告させていただくため、購入希望者を多数集められる
デメリット
・売却までに時間がかかる可能性がある（平均3〜6ヶ月）。
・建物の状態や立地によっては、値下げが必要な場合がある。
仲介の場合は、「専属専任」「専任」「一般」などの媒介契約の種類を選びます。
早期売却を目指すなら、専任または専属専任媒介を選ぶのが一般的です。
（2）不動産会社による買取
不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
メリット
・現金化までが早く、最短1〜2週間で売却ができる。
・買主を探す必要がなく、契約後のキャンセルがない。
・瑕疵（欠陥）に対する責任を免除にできる。
デメリット
市場価格より1〜3割程度安くなることが多い。
「早く現金化したい」「相続人間で早く整理したい」などの事情がある場合は、買取を選ぶのも有効です。
センチュリー21エムプロ不動産では、買取査定も対応しています。
6. 販売活動と売買契約
仲介を選んだ場合は、不動産会社が広告・ネット掲載・チラシなどを使って買主を募集します。
桑名市では、星川・陽だまりの丘・江場・新西方などのエリアが人気で、市街地や駅徒歩圏の土地は成約までが比較的早い傾向にあります。
購入希望者が見つかれば、価格・引渡時期・条件などを交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。契約時には手付金を受領し、
引渡日（通常1〜2ヶ月後）に残代金を受け取ります。
7. 売却後の税金・清算手続き
（1）相続税
被相続人の死亡日から10ヶ月以内に申告が必要です。
基礎控除（3000万円＋600万円×相続人の数）を超える場合に課税されます。
（2）譲渡所得税
売却で利益が出た場合には譲渡所得税が課されます。
ただし、相続不動産の場合は「取得費加算の特例」があり、相続税を支払った場合にはその分を取得費に加算できるため、税金が軽減される可能性があります。また、被相続人が自宅として使っていた場合は「3,000万円特別控除」を利用できる場合もあります。
（3）固定資産税の精算
売主と買主で売買日を基準に日割り計算して精算します。
税金関係は税理士と相談しながら、確定申告（翌年2月〜3月）で整理します。
8. 売却後の相続人間の分配と報告
売却代金を受け取った後は、遺産分割協議書に基づき、相続人全員で分配を行います。銀行振込記録などを残しておくとトラブル防止になります。また、固定資産税・登記費用・仲介手数料などの経費も明確にしておくことが大切です。
9. 桑名市での売却成功のポイント
・名義変更を早めに行う
相続登記を放置すると売却が進められません。・相続人間の合意形成を最優先に
意見の対立が長引くと、物件の劣化・価格下落につながります。・地元に強い不動産会社を選ぶ
全国展開の知名度と地元密着の実績を兼ね備えた当社にお任せください。・税金・費用を把握しておく
譲渡所得税・登記費用・測量費などを事前に確認しておくと安心です。・売却後のスケジュールも共有する
相続人が複数いる場合は、代金の受取時期・分配時期を文書で残すこと。
10. まとめ
桑名市で相続によって取得した不動産を売却する際は、次のステップで進めるのが最も安全で効率的です。
①相続人の確定と遺産分割協議
②相続登記（名義変更）
③査定・売却方針の決定
④仲介または買取による売却
⑤売買契約・引渡し
⑥税務申告・代金分配
そして、最も重要なのは「誰に相談するか」です。
相続不動産の売却は法務・税務・地域相場の3つが絡みます。
この3点すべてに強い、
地元密着のセンチュリー21エムプロ不動産にお任せください！
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桑名市・東員町・朝日町・川越町・四日市市、その他周辺エリアの不動産（一戸建て・マンション・土地）のご売却相談は
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不動産買取・任意売却・リースバックのご相談も承っております。
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Bコース：急いではいないが売却を検討されている
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カテゴリ：成約事例 / 投稿日付：2025/10/27 13:52
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カテゴリ：桑名市で不動産売却 / 投稿日付：2025/10/26 14:27
◎桑名市で不動産売却をする際に注意すべき点
1. 桑名市の不動産市場の特徴を理解する
桑名市は、三重県北部に位置し、名古屋市や四日市市へのアクセスが非常に良好なエリアです。近鉄・JRの2路線が乗り入れる「桑名駅」を中心に交通の便が整っており、名古屋通勤圏としての人気が高いのが特徴です。また、国道1号線や東名阪自動車道を利用すれば、愛知県・岐阜県方面へのアクセスも容易です。
この利便性の高さから、桑名市では戸建住宅・マンションともに安定した需要があります。一方で、中心部と郊外では地価の差が大きく、立地や用途地域の違いによって売却価格が大きく変動する点に注意が必要です。特に陽だまりの丘・星川・大山田などの人気住宅地は価格が比較的高く推移していますが、郊外や調整区域にある物件は需要が限られ、売却に時間がかかる傾向があります。
このように、桑名市では「需要のあるエリア」と「そうでないエリア」が明確に分かれており、自身の物件がどのポジションにあるのかを正しく理解することが、売却戦略の第一歩となります。
2. 適正価格を見極めるための市場調査
不動産売却の最初のステップは、適正価格の把握です。
しかし桑名市では、同じ面積・築年数であっても「立地条件」「前面道路の幅」「駐車スペースの有無」「学区」などの要素で価格が数百万円単位で変わることがあります。
たとえば、桑名駅周辺のマンションでは1㎡あたりの単価が20〜25万円前後で取引されている一方、郊外の木造戸建てでは坪単価が10万円台にとどまるケースも珍しくありません。こうした地域差を踏まえずに一律の査定を受けると、「相場より高く設定して売れ残る」、または「安く売却して損をする」リスクがあります。
そのため、複数の不動産会社から査定を受ける「相見積もり」を取ることが大切です。
査定額の高低だけでなく、査定根拠や販売実績、担当者の地域理解度も確認することで、より現実的な売却戦略を立てることができます。
3. 売却時期の見極めと需要動向
桑名市の不動産需要は、春（3〜4月）と秋（9〜11月）に活発化する傾向があります。特に春は、転勤・入学・新生活に合わせた住み替え需要が集中し、比較的短期間での成約が期待できます。
一方、夏場や年末年始は買い手の動きが鈍く、価格交渉が長期化することもあります。そのため、売却を検討する際は「販売開始時期」を意識し、少なくとも3〜6か月前から準備を進めるのが理想です。
また、金利動向も売却価格に影響します。住宅ローン金利が上昇すると買い手の負担が増え、需要が一時的に減少する傾向にあります。市場の動きを定期的にチェックし、「需要が高い時期に売り出す」ことが高値売却のコツです。
4. 境界・地目・用途地域の確認
桑名市では、特に郊外部で「境界線が不明確な土地」や「調整区域に指定された土地」が多く見られます。
境界が曖昧なまま売却を進めると、買主との間でトラブルになることがあります。測量士による確定測量を事前に行い、境界杭を明示しておくことが望ましいです。
また、調整区域や農地に該当する場合、原則として住宅用地としての転用が制限されています。
このような土地は、売却相手が限定されるため、一般の住宅用地よりも売却に時間がかかる傾向があります。市役所の都市計画課や農業委員会で利用制限を確認し、販売活動を始める前に手続きの可否を把握しておくことが大切です。
5. 税金・諸費用を正確に把握する
不動産売却では、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。
譲渡所得税・仲介手数料・登記費用・印紙税など、さまざまな費用が発生します。特に譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わります。
5年以下（短期譲渡）：税率約39％
5年超（長期譲渡）：税率約20％
このため、売却時期を1年ずらすだけで、手取り金額が数十万円変わることもあります。
また、相続や贈与で取得した不動産の場合は「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」が適用される可能性があります。
税金に関する正確な判断は税理士や不動産会社に相談し、売却後の手取り額を明確にした上で意思決定することが重要です。
6. リフォーム・修繕の判断
「売却前にリフォームをしたほうが良いのか？」という質問は非常に多いですが、桑名市では費用対効果を重視することが大切です。
築年数が浅い住宅なら軽微な修繕で印象が良くなりますが、築20年以上の物件では全面リフォームをしても投資回収が難しい場合があります。
購入希望者の多くは「自分好みにリフォームしたい」と考えているため、あえて現況のまま販売したほうが早期売却につながるケースもあります。
したがって、「最低限の清掃・修繕で印象を良くする」ことを意識しましょう。
7. 引渡し条件・残置物の扱い
売買契約時に、引渡し条件を明確にしておくことも重要です。
特に中古住宅の場合、カーテンレールや照明、エアコン、物置などの付帯物を「残すのか」「撤去するのか」を曖昧にすると、引渡し直前でトラブルになることがあります。
また、売主の引越し時期や残代金の受け取り日なども契約書で明確に取り決めておくことが安心です。
小さな取り決めを怠ると、後々大きな問題に発展する可能性があります。
8. 信頼できる不動産会社を選ぶ
桑名市で不動産売却を成功させる最大の鍵は、「地域に強い不動産会社を選ぶこと」です。
地元の不動産会社は、エリアごとの需要や過去の成約事例を熟知しており、現実的な価格設定や効果的な広告戦略を立てられます。
センチュリー21エムプロ不動産では、桑名市全域にわたる豊富な販売実績と、地元に根ざした販売ネットワークを活かし、高価売却と早期成約の両立を目指しています。
また、売却後の税務相談や住み替えサポートもワンストップで対応できる体制を整えています。
9. まとめ
桑名市で不動産を売却する際は、次の3点を意識することが成功のカギとなります。
市場を知る：エリア相場と需要を正確に把握する
準備を怠らない：測量・税金・契約条件を事前に整える
信頼できるパートナーを選ぶ：地域密着の専門家に相談する
不動産売却は一度きりの大きな取引です。
焦らず、確実に準備を進めることで、後悔のない売却を実現できます。
作成者：辻井凱志
会社名：センチュリー21エムプロ不動産
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カテゴリ：成約事例 / 投稿日付：2025/10/19 10:23
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カテゴリ：成約事例 / 投稿日付：2025/10/16 09:37
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カテゴリ：不動産売却査定 / 投稿日付：2025/10/12 11:36
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カテゴリ：不動産売却査定 / 投稿日付：2025/10/10 16:15
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