2023年04月の記事一覧｜桑名市の不動産売却はセンチュリー21エムプロ不動産｜センチュリー21エムプロ不動産

専任媒介と一般媒介、依頼するならどちらが良いか解説します。

Q.売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、どちらがいいんでしょうか？

A.はい、まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。しかし、家や土地を少しお高くスムーズに売却するためにはどちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。それぞれの媒介契約の特徴を把握した上で、お客様に合った媒介契約を選ばれたら良いと思います。

Q.それぞれの特徴を教えてください。

A.まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。また、一般媒介は不動産業者が見ることもできるサイト、レインズへの物件登録の義務がありません。レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのです。

しかし、中には物件を売りに出していることはあまり知られたくないという方もおります。その場合はレインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

Ｑ．複数社に依頼できるのはいいですね。

Ａ．そうですね。ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。なので、売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握することができません。また複数の会社と契約するということは、不動産会社としては一生懸命営業しても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。

そのため駅近物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので、注意が必要です。

Ｑ．所有している物件の状況やエリアによっておすすめの媒介契約があるんですね。次に専任媒介契約の特徴を教えてください。

Ａ．はい、次に専任媒介契約の特徴は、不動産会社1社とのみ契約を結ぶことです。例えばＡ社と専任媒介契約を結んだ場合、Ａ社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動してくれます。そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社のやりとりも1社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、一般媒介契約より手間も少ないです。特に空き家などの場合は、鍵などの取り扱いもあるので、専任媒介契約がおすすめです。

Ｑ．手間が少ないのはいいですね。ただ1社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか不安ですね。

Ａ．ご安心ください。不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から7営業日以内に、レインズに登録し2週間に1回以上売主に対して販売状況報告することが義務付けられているので、売主は不動産会社の活動状況が把握しやすいです。

ただおっしゃられたように、不動産会社1社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

Ｑ．活動状況を把握できるのは安心ですね。ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが？

Ａ．最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方が非常に多いです。ただその場合は専任媒介をおすすめします。というのも、不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。なので、売却成功のポイントは信頼できる不動産会社、そして信頼できる営業マンに出会うことです。

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相続放棄について解説します。

Q.相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか？

A.いえ、必ずしも受け取る必要ありません。もしも受け取る遺産がプラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認という方法があります。

Q.この2つの違いってなんですか？

A.はい、相続放棄は文字通り一切の相続を放棄することです。放棄すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。これはマイナスの財産しかないことがはっきりしている場合に有効です。一方限定承認とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスを財産を引き継ぐことです。場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので負債がどのくらいあるか分からないときに有効です。

Q.では、相続財産がわからないときは限定相続をしたほうがよさそうですね？

A.そうなんですが、限定承認は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

Q.相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか？

A.相続があることを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所で手続きをしなければなりません。期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は無条件で相続することになります。

Q.その他に何か気をつけることはありますか？

A.はい、相続放棄も限定承認も相続開始の被相続人が死亡した日から3ヶ月以内に行ってください。

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相続登記費用について解説します。

Q.相続が発生した時にどういった手続きが必要になりますか？

A.はい、お亡くなりになった方が名義になっている、土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして相続登記が必要となります。

Q.では、相続登記はどのように行えばよろしいのでしょうか？

A.はい、まずは相続する不動産についての調査が必要となります。

法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。

土地には地番、建物には家屋番号があります。住所と異なり複数になっていることもあります。法務局で住所を確認したり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することができます。

Q.その次はどうしたらいいですか？

A.次に相続人の調査になります。遺言者などがない場合は法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させるためにも相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

本籍地が変わっていたり結婚離婚をしていたりすると、戸籍謄本、改製原戸籍、除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数がかかります。

相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えると良いかと思います。

そして相続人の住民票、戸籍どう印鑑証明も必要です。

Q.じゃあ役所からの書類がそろえば完了ですか？

A.遺産分割協議書の作成が必要となります。遺産分割協議書とは相続財産の相続に全員でどのように分割するかを決定し、文章にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。

ちなみにどのように相続するかは相続人の自由です。

他にも、相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

Q.かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないのですか？

A.ご自身で行うことも可能ですが、書類の作成やすべての書類が揃ったかを確認することは大変です。司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。

不動産会社には通常提携先の司法書士事務所がありますので、一度相談してみてください。

Q.プロにまかせるのが安心ですね。でも費用はどれくらいかかるんですか？

A.役所で取得する処理はどれも1通数百円程度です。

次に登記に係る登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4（0.4%）です。司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円くらいが一般的な相場ではないでしょうか。

Q.物件の評価によっても変わるんですね。結構費用がかかりそうですね。相続登記って必ずしないとダメなんですか？

A.現在のところは不動産登記は義務ではなく任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地がかなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであったといったケースもあったりします。

Q.じゃあしなくてもいいですね？

A.ここで詳細は省きますが、民法第177条である、第三者への対抗要件として登記が必要となります。不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも相続登記が完了していないと行うことができません。また相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡が取れない方や、認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。いざという時に身動きがとれないという事態になりかねません。司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用がかかっても相談依頼をし、相続登記をすることをお勧めいたします。

なお、2024年を目処に相続を知った日から3年以内に不動産相続登記をするよう義務付ける法案が可決されました。今後は手続きが変更となり、過料などを重ねることになるかと思います。

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相続財産の遺留分について解説します。

Q.遺言書って何ですか？

A.遺言とは財産を持っている人が誰にどの財産をどのくらい上げるかを決めておくことです。

それらをまとめたものを遺言書と言います。

Q.遺言書を作るメリットは何ですか？

A.遺言書を作るメリットは残された家族が財産をめぐり、争わなくて済むことです。

相続が生じた場合、遺言書を作っておけば家族間での争い、いわゆる相続を防ぐことができます。

Q.残念ながら争う方の相続となってしまう、スムーズに相続ができなかった場合はどうなるのでしょうか？

A.その場合延滞税が課せられることになります。

法定納税期限までに相続税を納められなかった場合に課せられるペナルティーです。遺言書は財産を持っている人の最後の意志です。

家族間での争いを防ぐためにも是非お早めにご準備いただければなと思います。

Q.ドラマなどで出てくる遺留分って何ですか？

A.遺言書で相続人にどの財産を与えたいのかは被相続人の自由ですが、全く自由となると、例えば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。

こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。

これが遺留分です。

Q.遺留分はどのように請求するのでしょうか？

A.遺留分が侵害されたとわかった時には、相手方に財産を取り戻し請求をします。これを遺留分の減殺請求と言います。

減殺の請求は文章で相手方に返済するという意思表示だけすればいいものになっています。

Q.もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたらいいでしょうか？

A.その場合には家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

Q.減殺の請求の期限はあるのでしょうか？

A.はい、遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があることを知ってから1年以内、

侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから1年となります。また相続の開始から10年を経過すると、遺留分減殺請求を時効となり消滅してしまいますので、注意が必要です。

 
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遺産分割協議について解説していきます。

Q.遺産分割協議って何ですか？

A.はい、相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

Q.では、遺産分割協議って何をしたらよいですか？

はい、まずは個人の出生から亡くなられる時までの戸籍謄本をすべて発行してもらいます。最初は本籍地の役所へ問い合わせしていただければと思います。

本籍地が変更されている場合には新しい本籍地から辿っていただくといいですね。

遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要があります。

Q.例えば、相続人の中に未成年者など法律行為ができない方がいる場合はどうしたらよいでしょうか？

A.その場合には家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わっていただく必要はあります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、利益相反になってしまうので特別代理人にはなれません。

Q.相続人の中に失踪者がいた場合にはどうですか？

A.その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき、協議に加わっていただきます。

Q.協議や分割の仕方はどうしたらよいでしょうか？

A.基本的には話し合いです。財産の分け方は自由です。

ただし、全員の同意が必要です。代表的な分割方法は4つです。

まず、①目現物分割、②換価分割、③代償分割、④共有分割です。

Q.それぞれの分割方法を教えていただけますか？

A.まず1つ目の現物分割が、形を変えずそのまま分ける方法です。

例えば、不動産は長男、現金や株は次男などです。

そして2つ目の換価分割は、相続財産を売却してお金に換金して分ける方法です。

そして3つ目の代償分割は、こちらは一人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡すという方法です。

そして最後の共有分割は、こちらは不動産など持ち分を設定して分ける方法です。

Q.実際に協議が終わった後の進め方を教えてください。

はい、相続人全てが合意したら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

Q.遺産分割協議書はどのように作成したらよいでしょうか？

A.相続人がそれぞれ戸籍・実印・印鑑証明を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中でどなたかが進行役を務めて頂くとスムーズにいきますね。

なかなか一度に集まれない場合にはリーダー役がそれぞれの相続人と話しを行い、

協調を作成し、郵送で行うケースもあります。

Ｑ．どういった手順で進めていけばよいのでしょうか？

Ａ．はい、まずは遺言書の有無の確認、そして借金も含めた相続財産の確認、そして相続人の確認、そして遺産分割協議書の作成です。最後に相続人全員の署名・押印の順番に進めていくとスムーズです。

Ｑ．最初に遺言書を確認するのは何か意味があるのでしょうか？

Ａ．はい、たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくるとその遺言書の方が優先されてしまうので、せっかくの遺産分割協議を無駄になってしまいます。ですので、遺言書の有無の確認が最優先になるのです。

Ｑ．その他気をつけておくべきポイントはありますか？

Ａ．はい、遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。

また預貯金の引き下ろしについては、各金融機関ごとに指定の書式がある場合もあります。ですので、事前に問い合わせしておくのがいいかもしれません。

また書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談いただくのもおすすめいたします。

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リバースモーゲージとリースバックの違いについて解説していきます。

Q.最近リースバックという言葉をよく聞くのですが、リバースモーゲージとはどう違うのでしょうか？

A．はい、まず金銭面ですがリバースモーゲージとは所有不動産を担保に金融機関から、融資を受けることを言います。

元金については所有者が亡くなった際に返金していただきます。

返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

Ｑ.では、リースバッグはどういうものになりますか？

Ａ.はい、リースバックについては所有不動産を不動産買い取り業者に売却をしていただき、売却金を取得します。

両者とも資金調達をしてもそのまま不動産に住み続けることができる点は共通しています。

Ｑ.では、違いは何ですか？

Ａ．はい、リバースモーゲージの場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが

リースバックは不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いになります。

Ｑ．他に何かありますか？

Ａ．はい、リースバックの場合には不動産買取業者と賃貸借契約を締結していただき、貸主へ賃料を支払っていただく必要があります

Ｑ．リバースモーゲージとリースバックのメリットは何ですか？

Ａ．はい、リバースモーゲージが住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けることができるので、愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。

リースバックも同様に売却後も住み続けることができるのがメリットです。

Ｑ.では、デメリットは何ですか？

Ａ．はい、リバースモーゲージの場合融資を受ける際に多くの制約があります。

例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人の全員の同意などです

また担保物権の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

リースバックはリバースモーゲージに比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する売却ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

 
Ｑ．リースバックを選択した場合賃料どう決まるのですか？

Ａ．はい、取り扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いですね。

同じく敷金礼金についても敷金のみで礼金を取らない業者様も増えています。

Ｑ．仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には買い戻せるのでしょうか？

Ａ．はい、こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することも出来るかと思います

Ｑ．リースバックで資金を得て住み続けたいけど、契約者が亡くなった場合には残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか？

Ａ．契約者様ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果によりそのまま住み続けていただくことも可能です。

Ｑ．その場合保証人は必要でしょうか？

Ａ．はい、リースバックを利用される際には保証会社を利用していただく必要があります。

保証会社は保証人に変わり貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです

保証人ではなく緊急連絡先をご本人以外でしていただくことはあるかと思います

 詳細については取扱いされるを保証会社にお尋ねください

なるほどそれなら安心ですね！

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法定相続分
法定相続分について解説しています。

Ｑ．相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。

Ａ．民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。

相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。

Ｑ．法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。

Ａ．「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。

例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。

Ｑ．配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。

Ａ．被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

Ｑ．配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか

Ａ．配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

Ｑ．その他に何か気を付けることはありますか

Ａ．「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。

遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

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相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

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相続について
相続について解説しています。

Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。

Ｑ．遺言の作成はとても重要ですね。
Ａ．その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。

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