2023年05月の記事一覧｜桑名市の不動産売却はセンチュリー21エムプロ不動産｜センチュリー21エムプロ不動産

住宅ローンの返済に困った時の対応について解説していきます。

Q.住宅ローンが支払えない場合って多いんですか？

A.はい、新型コロナウイルスの感染拡大により返済が困難な方が増えています。コロナ禍に関係なく住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われていて、50人に1人は返済が困難になると言われています。最近ではコロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方が多くおられると思われます。

Q.では、住宅ローンが支払えない場合にやったほうが良いことってありますか？

A.はい、まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などしてもらえる場合があります。その他無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

Q.その他にありますか？

A.公的な機関や税理士、会計士など専門家に相談することも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

Q.逆にやってはいけないことはありますか？

A.はい、一番やってはいけないことは放置することです。

Q.放置ですか？そんな方はいるのですか？

A.意外と多くの方が支払わなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。

Q.放置してしまうと良くないのですか？

A.よくないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は住んで家から引っ越しをしなければなりません。

Q.その他に何かありますか？

A.はい、他には借金を借金で返すことやハイリスクな投資ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお勧めはしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談をしていこうと思います。

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生産緑地問題について解説します。

Q.生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題はありませんか？

A.はい、生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されておりまして、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示することを原則として建物を建てることができないこととなっています。1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年を経過するために営農義務が解除されます。そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されているのですが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

Q.現在は少し野菜を育てている程度ですので、早く売却したほうが良さそうですね？

A.生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできないんです。生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

Q.私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが？

A.生産緑地に指定されているのは面積では全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、3大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限を迎え、指定の解除・土地の売却という話が多くなることが予測されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地は将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではないかという懸念があります。

Q.そうすると私の土地も安くでしか売却できないかも知れませんね？

A.その可能性はあります。ですので2017年に生産緑地法が改正されて、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

Q.いろいろな選択肢があるんですね。もし売却する場合何かアドバイスをいただけますか？

A.そうですね、一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、様相見るべきなのかを地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれぐらいの方が売却するかによって状況が変わっていきます。地元の不動産会社にご相談いただき、状況を確認しながら売却のタイミングを相談いただければと思います。

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空き家所有者の責任について解説します。

Q.現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが？

A.はい、近年同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題になっております。この問題を解消するべく、空き家対策特別措置法という制度が設定されました。

Q.空き家対策特別措置法って何ですか？

A.空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり衛生面・防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して、自治体が調査した後問題があると判断された空き家においては特定空き家として指定し、所有者に管理を行うよう指導したり、状況の改善を促したりできるようになりました。

Q.特定空き家に指定されたらどうなるんですか？

A.例えば、建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害虫が発生しているなど空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。空き家対策特別措置法では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない消費者に対して市町村が助言指導勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

Q.もし無視していたらどうなるんですか？

A.所有している空き家が特定空き家として指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合税金の負担が重くなってしまうので改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討していただいた方がいいかもしれません。

Q.空き家を所有している皆さんはどうされてるんでしょうか？

A.はい、一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するために特例措置があり、空き家を相続した相続人が耐震リフォームまたは取り壊しを行った後にその家屋や敷地を譲渡した場合には譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から、3000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける動産会社ご相談いただければと思います。

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居住用財産の3,000万円特別控除について解説します。

Q.マイホームを売却したときの税金って何か特例があるんですよね？

A.はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は不動産譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合は売却して得た譲渡所得から3000万円を控除することができる特例があります。

Q.3000万円ですか？それは大きいですね。

A.はい、ですのでこの特別控除を受けるためには様々な要件があります。

Q.ではその要件を教えてください。

A.はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却することです。

Q.では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか？

A.はい、賃貸なので貸していた場合でも3年目の年末までの売却であれば適用できます。

Q.建物が古くなって解体した場合はどうですか？

A.取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし建物がある場合とは異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

Q.その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？

A.所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。ただし売却した年の前年、または前々年に同じ3,000万円特別控除、買い替え特例、譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は適用が受けられません。

Q.例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？

A.特別な関係の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直径の血族などが該当するため適用外となります。

Q.共有の名義だったら、誰か一人が特例を受けるのですか？

A.共有名義の場合は、所有者それぞれが3,000万円の特別控除を受けることができます。

Q.計算してみて3000万円を控除してプラスが出なかったら手続きしなくてもいいんですかね？

A.いいえ、この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。かなり有難い特例ですから忘れないようにしないといけませんね。ただし、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので、注意が必要です。

Q.他に注意点はありますか？

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どのような点に注意して不動産売却先を決めれば良いか解説します。

Q.現在日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？

A.はい、おおよそ12万業者ありますね。

Q.そんなにあるんですか。実際どの会社に相談するか迷いそうですね？

A.そうですね。ですが、不動産の相談をする際にいくつかチェックをしていただければ

ぴったりの会社が見つかると思いますよ。

Q.それはどんな会社ですか？

A.はい、一口に不動産会社と言ってもいくつもの業態があります。売買・賃貸・管理・分譲など様々です。不動産会社も専門分野がありますから、すべてに対応できるわけではありません。

Q.そうなんですね。では売買の相談をしたい時にはどの会社に相談したらいいですか？

A.そうですね。売買でも購入か売却かにもよりますね。

Q.それでは売買で購入する場合にはどうでしょうか？

A.はい、その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。またネットで物件掲載が1社しかない場合には売主から直接依頼をされていることも考えられますので、条件面で交渉のしやすかったりします。

Q.では、売却を依頼するときはどうでしょうか？

A.はい、それでしたらその会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり掲載されている会社はお客様対応をしっかりしている会社が多いですね。

Q.最近ではまとめて不動産会社へ依頼もできるサイトが増えていますがどうなんでしょうか？

A.はい、そうですね。簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のホームページを確認する必要があるかと思います。

Q.他にチェックすることはありますか？

A.はい、最近では売却専用のホームページがある会社が増えています。売却方法や実績など掲載されている場合もありますので役に立ちます。またそのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談することができると思います。

Q.不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

A.その方が良いですね。

Q.他にはありますか？

A.はい、仲介手数料無料をうたう会社は注意が必要です。不動産という大きな買い物で手数料を無料にするのには相応の理由があります。安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方が良いですね。

Q.仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、すべて疑った方が良いですか？

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離婚した配偶者との共有名義の不動産はどうなるのか？を解説します。

Q.実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却をするにはどう進めればよろしいですか？

A.離婚される場合ですと、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっております。不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。購入当初の出資額に応じて、持ち分を決められたかと思うんですが、例えばご主人様が2/3奥様が1/3の持ち分持たれていたとしても、その持分とは関係なく2分の1ずつを分け合うことになるのが原則です。

Q.住宅ローンを支払っているのは私なのですが、それでも1/2になるのですか？

A.お気持ちは理解でいきますが、そうなんです。もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には、関係が複雑になってしまいます。ですので、どちらかが相手に共有持分を譲るということが一番スムーズに行ける方法だと思います。

Q.何か特別な手続きが必要なのですか？

A.住宅ローンが残っていない場合には、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるというので比較的簡単に行えます。お二人共に住宅ローンが残っている場合には持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんのでローンの借り換え、あるいはご実家などからお金を出していただくと言う必要があります。

Q.私の場合妻が連帯保証人になっているのですが、どうすればよいでしょうか？

A.はい、連帯保証人や連帯債務者になっている場合には別のどなたかになっていただくか、あるいは物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうという方法があります。

Q.なかなか難しいかも知れませんね？

A.そうですね。一番お勧めの方法としては家を売却することです。売却価格が住宅ローン残額より高い場合には売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価額が住宅ローンの残額より低い場合には現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法はありますが、あまりオススメはできません。まずはご自宅がいくらぐらいで売却できそうか査定のご依頼をして頂くのが良いかと思います。

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居住中の売却について解説します。

売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

はい、できます。

そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

住み替えですか？

はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、

次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

最悪のケースって何ですか。

はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを

同時に支払うことです。

それは。嫌ですね。

はい、出来れば避けたい事態ですが、

実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、

住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースは

たくさんあります。

それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。

他に何か注意することってありますか。

そうですね。購入検討者がウチの見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

はい。その方が良いと思います。

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不動産売却時に売主様から多く頂くご質問について解説します。

不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？
そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、どれくらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれくらいなのか、今は売り時なのか、住みながら売ることができるのか等があります。

なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか？
はい。今は売り時と言えます。
コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。

そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。
はい。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？
そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？
確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。
購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。
不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。
そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。
おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。
今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。

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査定価格と売出価格の違いについて解説します。

Q.自宅の査定を依頼したら査定価格を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのでしょうか？

A.いいえ、査定価格とは、売り出し価格を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

Q.査定価格と売り出し価格の違いってなんですか？

A.はい、査定価格は営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などを基に適正と思われる価格を算出した価格です。次に売り出し価格は、不動産会社が出した査定価格を基に売主様の希望やご売却の理由、また同一マンション内や同一エリア内の売り出し状況を見て相談して決める価格になります。

Q.高く売るためには高めの売り出し価格を希望すればいいんですね？

A.いいえ、査定価格を大きく上回る売り出し価格で売り出されると、売れるまで長い期間を要し、結局査定価格を下回る額でしか売れなかったというケースもありますので、ご売却のご事情を踏まえて売り出し価格を決定していただくのが良いかと思います。

Q.売却理由によって、売り出し価格も変わってくるんですね？どのようなパターンがあるのですか？

A.例えば、時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身の希望する売却希望価格を売り出し価格としてそのままを設定し、その価格で購入してくれる買主様を待つこともできます。なので、極論を言えば査定価格が4000万円だったとしても売り出し価格を5000万円に設定することも可能です。ただ査定価格は不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目線で分析して算出している価格となりますので、査定価格からあまりにもかけ離れた売り出し価格となってしまうと先ほどもお伝えしたように、最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもございます。そのために時間的余裕がある場合でも、査定価格をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売り出し価格を設定することがおすすめです。

Q.反対に時間に余裕がない場合はどうすればいいですか？

A.例えば、相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い替えで購入する物件が先に決まっている場合などは、売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなければなりません。そのため不動産仲介業者が提示した査定価格を売り出し価格として設定し、売却不動産への問い合わせ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況を見ながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで売却期限までに間に合わせることができます。

Q.どちらも営業担当者とよく相談することが大切ですね？

A.そうですね。売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて売り出し価格を設定することが大切です。不動産の市場相場からかけ離れた売り出し価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却になってしまうことは避けなければなりません。そのためにも、適正な売却査定が提案できる不動産仲介業者選びが重要です。

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契約と決済の違い、決済の流れについて解説します。

Q.不動産の取引って契約と決済がありますよね？仮契約と本契約みたいなものですか？

A.いいえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約を締結したときが契約となります。不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡すということができないケースが多く、それらを決済の際に行うことが一般的です。

Q.契約と引き渡しが同時にできないのはどんなケースですか？

A.例えば、融資を利用する場合や居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。融資を利用する場合、申し込みには契約書などが必要となります。

居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に引っ越すことになります。さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。ですので、金額はもちろん残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡しの条件など特約条項を記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。

Q.では、決済とはどんなことを行うのですか？

A.はい、残代金の支払、所有権の移転登記です。通常買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。売主様から所有権移転登記に必要な書類等、本人確認を司法書士が行い、問題がなければ融資の実行を行います。登記に関する書類への記入以外に買主様は残代金や各清算金、仲介手数料、登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収証への記入などを行います。それらを手続きが終われば、鍵の引渡しを行います。

引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印をいただきます。

Q.それでやっと終了ですか？

A.売主様が住宅ローン利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に一括返済の手続きと抵当権抹消処理を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局に行き、抵当権の抹消・所有権移転・新たな抵当権の設定の登記申請を行います。

Q.決済ってそんなに多くのことをするのですか？

A.抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないですよね。仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

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