不動産売却動画の記事一覧｜桑名市の不動産売却はセンチュリー21エムプロ不動産｜センチュリー21エムプロ不動産

古い家を高く売る方法を解説していきます。

Q.古い家は売れるのでしょうか？

A.はい、もちろん大丈夫です。築年数が経った家でも リフォームや建て替えをされる方もおられますので、問題ありません。

Q.知り合いから古い家の場合は、更地にしたほうが高く売れると言われたのですが本？当でしょうか？

A.はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者が増えることが多いです。その結果高く売れるケースもあります。また建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

Q.ちなみに更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

A.はい、あります。更地にして売却する場合3つご注意ください。

1つ目は、家などの解体費を出す必要があります。

2つ目は、固定資産税の軽減がなくなります。

3つ目は、隣の土地の所有者と打ち合わせが必要となります。

以上の3つです。

Q.詳しく教えてもらえますか？

A.はい、まず1つ目の解体費用は現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。

続いて2つ目ですが、土地と建物を所有していると固定資産税がかかりますが、居住用の宅地において200㎡以下の部分は課税標準額が6分の1になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に3つ目、建物を取り壊す際に隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

Q.更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合はあるのでしょうか？

A.はい、その場合もあります。

Q.それはどんな場合でしょうか？

A.更地にせず、そのまま売却したほうが良いのは5つあります。

Q.詳しく教えていただけますか？

A.はい、まず1つ目は、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

2つ目は、古民家など古いことに価値がある物件の場合です。

3つ目は、解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

4つ目は、解体費用が著しく高い場合です。

最後に5つ目は、手元に解体費用がない場合などです。

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

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不動産売却の流れについて解説します。

Q.自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いでしょうか？

A.ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にも、その方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。

Q.査定額を出していただくのは、次のステップになるのですか？

A.はい、近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談を頂いた後に査定をさせていただくことになります。

Q.査定額はどれくらいで分かるのですか？

A.早ければご依頼を頂いた当日にもお伝えすることができます。よくご質問を頂くのですが、査定額と実際の売り出し価格は別物になります。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様になります。

Q.売り出し金額が決まったら、販売スタートになるのですか？

A.金額ももちろん大事なのですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮してご売却を開始します。その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

Q.売却活動が始まったら、何かしておくことはありますか？

A.はい、ご購入を検討されるお客様も、お家にいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたらお部屋の掃除をしていただきたいです。また検討される方は、土日に限らず平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力をいただければなと思います。

Q.どのような販売活動をされるのですか？

A.不動産ポータルサイトといわれる物件探しをする方がご利用になるサイトに登録したり、レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど広く広告をさせていただくことが一般的です。またオープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情によっては、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合にはご相談をいただければなと思います。

Q.結構多くの方が見に来られるのですか？

A.一概には何とも言えないです。競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させて頂くこともあります。これは安易に安くするというわけではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思って頂ければと思います。

Q.購入希望者が現れたらどうするのですか？

A.その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。売買金額や手付けの金額、引渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら、売買契約にと進みます。

Q.契約が進めば一段落ですかね？

A.いえ、ここからが大事なところです。引渡しまでにお引越しを完了させるのと、引き渡し決済のご準備もあります。買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は白紙解約となってしまうこともあります。また引き渡しの後も、契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

Q.それはまだまだ安心できないですね？

A.そうですね。最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。

わかりました。ありがとうございます。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任について解説します。

Q.瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？

A.はい、まず瑕疵とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合ことを指します。そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。

Q.瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはなんですか？

A.はい、瑕疵担保責任と契約適合責任の大きな違いとしては、瑕疵担保責任では買主が請求できるのは契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、契約不適合責任は追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つの請求ができるようになったことがあげられます。

Q.その5つの請求っていうのはどのような請求なんですか？

A.まず1つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を買主が契約通りするように請求することです。民法改正前は、まずは買主が箇所知らなかったことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているか合っていないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。なお契約内容と異なったのを売った場合、売主は落ち度がなくても追加請求されます。

次に2つ目の代金減額請求とは、追完請求の補修を請求しても売主が修理しないとき、あるいは修理が不能である時に認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがダメな場合には代金減額請求ができます。但し明らかに直せないもの、あと履行の追完が不能である時は買主は直ちに代金の減額請求をすることを定められます。

そして3つ目の催告解除は、追完請求をしたのにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金の返還をしなければなりません。

次に4つ目の無催告解除は、契約不適合により契約の目的を達しない時に行うことができます。逆に言えば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

そして最後に5つ目の損害賠償請求は、契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

また追完請求の時にお話したように瑕疵担保責任ではそもそも論として、瑕疵かどうかというところを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかというところがポイントになるので、問題有無をはっきりさせやすくなりましたが、一方で不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また瑕疵担保責任と同じで、契約不適合式も任意規定なので、実際の契約の内容がどうなっているかっていうところをしっかりと確認するところも重要になります。

Q.売る場合も買う場合も、しっかりと売買契約書を確認することが大事ということですね？

A.そうですね、わからない事があれば営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。

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相続時3000万円特別控除の要件について解説します。

Q.相続した実家でも3000万円の特別控除を使えるって聞いたんですが？

A.はい、相続によって空き家になった不動産を相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から3000万円を控除することができます。

Q.それは昔からあった制度なんですか？

A.2016年4月１日からの時限立法で2023年12月31日までとなっております。

Q.最近の話なんですね。なぜできたんですか？

A.少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう、国策である空き家等対策の推進に関する特別措置法の税制上の措置としてできたのです。

Q.空き家対策が目的なんですね。では、どんな用件があるんでしょうか？

A.特例の対象となる被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。一つ目が昭和56年5月31日以前に建築されていること、二つ目が区分所有建物登記がされている建物でないこと、3つ目が相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、となります。

Q.昭和56年より以前の建物なんですね？

A.はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を旧耐震基準というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提のため建築時期の制限が設けられております。

Q.区分所有建物というと？

A.建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物ことでマンションなどがわかりやすいと思います。

Q.一人で居住していたものでないとダメなんですか？

A.他に居住している人がいると空き家ではないので、対策の趣旨とは異なってきます。

Q.逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか？

A.老人ホーム等への入所直前まで居住していて要介護・要支援認定を受け、老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所していただいた場合、当の要件を満たせば適用の対象となります。

Q.賃貸で貸していたりした場合はどうですか？

A.事業貸付居住の用に供されていないことという要件がありますので、適用の対象にはなりません。またこれは相続後から売却までの間も同じ条件となっていますので、注意が必要です。

Q.その要件を満たせば適用ですか？

A.いえ、空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので、売主様が耐震基準に適合するよう耐震補強するか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

Q.たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいのですか？

A.いいえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する12月31日までとなっています。そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

Q期限が限られているんですね？

Aはい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別な関係がある人以外への譲渡であることなど、様々な要件があり手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

Q.これはかなり難易度が高そうですね？

A.はい、相続登記には司法書士、建物滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、これらを紹介、創生してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

わかりました。ありがとうございます。

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住宅ローンの返済に困った時の対応について解説していきます。

Q.住宅ローンが支払えない場合って多いんですか？

A.はい、新型コロナウイルスの感染拡大により返済が困難な方が増えています。コロナ禍に関係なく住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われていて、50人に1人は返済が困難になると言われています。最近ではコロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方が多くおられると思われます。

Q.では、住宅ローンが支払えない場合にやったほうが良いことってありますか？

A.はい、まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などしてもらえる場合があります。その他無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

Q.その他にありますか？

A.公的な機関や税理士、会計士など専門家に相談することも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

Q.逆にやってはいけないことはありますか？

A.はい、一番やってはいけないことは放置することです。

Q.放置ですか？そんな方はいるのですか？

A.意外と多くの方が支払わなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。

Q.放置してしまうと良くないのですか？

A.よくないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は住んで家から引っ越しをしなければなりません。

Q.その他に何かありますか？

A.はい、他には借金を借金で返すことやハイリスクな投資ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお勧めはしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談をしていこうと思います。

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相続税の還付について説明します。

Q.相続税の税率は何％ぐらいなんですか？

A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で55%となっています。

Q.55%すごい税率ですね。

A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

Q.でも確か土地の評価額は相続税路線価とか倍率によって決まると聞きましたが、、、

A.路線価はその路線道路についている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質、高低差、周辺環境や法制限などについては考慮されません。

Q.確かに向きも間口もを路線価には関係ないですね。

A.これらを踏まえて相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあります。

相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

Q.税金の専門家なので税理士ですね？

A.そうです。税理士です。ただし、税理士にも得意分野があるそうです。法人に強い税理士がいらっしゃるように相続に強い税理士に相談するのがいいですよ。

Q.でもすでに申告が終わっている場合はどうしようもないですよね？

A.申告し納税すれば終わりではないんです。５年以内であればと土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。逆に税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるんです。

Q.それは怖い。備えあれば憂いなしですね。

A.それに一度決まった遺産分割協議は基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価が分かれば、遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。

Q.でも相続に強い税理士ってどのように探せばいいですか？

A.ホームページで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。不動産は相続の話が非常に多いので、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

なるほどよくわかりました。

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売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。
それは、もったい無いですね。

じゃあ、売却しようかな。
そうですね。

有難うございます。

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生産緑地問題について解説します。

Q.生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題はありませんか？

A.はい、生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されておりまして、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示することを原則として建物を建てることができないこととなっています。1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年を経過するために営農義務が解除されます。そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されているのですが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

Q.現在は少し野菜を育てている程度ですので、早く売却したほうが良さそうですね？

A.生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできないんです。生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

Q.私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが？

A.生産緑地に指定されているのは面積では全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、3大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限を迎え、指定の解除・土地の売却という話が多くなることが予測されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地は将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではないかという懸念があります。

Q.そうすると私の土地も安くでしか売却できないかも知れませんね？

A.その可能性はあります。ですので2017年に生産緑地法が改正されて、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

Q.いろいろな選択肢があるんですね。もし売却する場合何かアドバイスをいただけますか？

A.そうですね、一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、様相見るべきなのかを地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれぐらいの方が売却するかによって状況が変わっていきます。地元の不動産会社にご相談いただき、状況を確認しながら売却のタイミングを相談いただければと思います。

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空き家所有者の責任について解説します。

Q.現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが？

A.はい、近年同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題になっております。この問題を解消するべく、空き家対策特別措置法という制度が設定されました。

Q.空き家対策特別措置法って何ですか？

A.空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり衛生面・防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して、自治体が調査した後問題があると判断された空き家においては特定空き家として指定し、所有者に管理を行うよう指導したり、状況の改善を促したりできるようになりました。

Q.特定空き家に指定されたらどうなるんですか？

A.例えば、建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害虫が発生しているなど空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。空き家対策特別措置法では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない消費者に対して市町村が助言指導勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

Q.もし無視していたらどうなるんですか？

A.所有している空き家が特定空き家として指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合税金の負担が重くなってしまうので改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討していただいた方がいいかもしれません。

Q.空き家を所有している皆さんはどうされてるんでしょうか？

A.はい、一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するために特例措置があり、空き家を相続した相続人が耐震リフォームまたは取り壊しを行った後にその家屋や敷地を譲渡した場合には譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から、3000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける動産会社ご相談いただければと思います。

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